www-makila-com

KVR-urakka taloyhtiölle – Näin hallitset saneerausprojektin riskit ja kustannukset

Fri, 04 Sep 2026 08:39:36 GMT

Yksi sopimus, yksi vastuutaho ja kiinteä hinta – KVR-malli tuo selkeyttä taloyhtiön remonttiin

Taloyhtiön saneeraushanke on merkittävä taloudellinen päätös, joka koskettaa jokaista osakasta. Hallituksen ja isännöitsijän on valittava urakkamuoto, joka palvelee yhtiön etua parhaalla mahdollisella tavalla. Kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka on yleistynyt voimakkaasti viime vuosina, koska se tarjoaa taloyhtiöille selkeän kokonaisratkaisun, jossa yksi urakoitsija vastaa hankkeesta suunnittelusta toteutukseen. Veljet Mäkilä Oy on toteuttanut kymmeniä saneeraushankkeita Satakunnan alueella, ja kokemuksemme osoittaa, että oikein toteutettuna KVR-malli vähentää merkittävästi taloyhtiön riskejä ja parantaa kustannusten ennustettavuutta.

Mitä KVR-urakka tarkoittaa käytännössä?

KVR-urakka eli kokonaisvastuurakentaminen on urakkamuoto, jossa taloyhtiö solmii sopimuksen yhden urakoitsijan kanssa. Tämä urakoitsija vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että toteutuksesta. Perinteisessä urakkamuodossa taloyhtiö kilpailuttaa ensin suunnittelun ja sen jälkeen erikseen toteutuksen, mikä tarkoittaa useita sopimussuhteita ja enemmän koordinointia hallituksen ja isännöitsijän taholta.

KVR-mallissa prosessi etenee tiiviisti: tarveselvityksen ja hankesuunnittelun jälkeen urakoitsija ottaa vastuun toteutussuunnittelusta ja rakentamisesta. Taloyhtiön näkökulmasta tämä tarkoittaa yhtä yhteyshenkilöä, yhtä sopimusta ja selkeää vastuunjakoa. Kun suunnittelija ja toteuttaja ovat sama organisaatio, suunnitteluratkaisut ja käytännön toteutus kulkevat käsi kädessä alusta loppuun.

Kustannusvarmuus on hallituksen tärkein työkalu

Yksi KVR-urakan merkittävimmistä eduista on kustannusten ennustettavuus. Taloyhtiö saa kokonaiskustannukset tietoonsa jo hankkeen alkuvaiheessa, mikä helpottaa rahoituksen suunnittelua ja lainahakemuksen valmistelua. Lisä- ja muutostöiden aiheuttamat yllätykset pysyvät pienempinä, koska suunnittelu ja toteutus ovat saman toimijan vastuulla.

Vuonna 2026 taloyhtiöiden rahoitusympäristö on haastava. Korkojen vaihtelut, tiukentuneet vakavaraisuussäännökset ja kasvavat hoitovastikkeet asettavat paineita taloyhtiöiden taloudelle. KVR-mallin kiinteä kokonaishinta antaa hallitukselle ja osakkaille selkeän kuvan tulevasta taloudellisesta rasituksesta jo ennen yhtiökokouksen päätöstä.

Riskit siirtyvät urakoitsijalle

Perinteisessä urakkamuodossa suunnitteluun liittyvät riskit jäävät taloyhtiön kannettavaksi. Jos suunnitelmissa on puutteita tai virheitä, niistä aiheutuvat lisäkustannukset tulevat tilaajan maksettavaksi. KVR-mallissa tilanne on toinen: urakoitsija kantaa vastuun suunnitteluratkaisuista ja niiden toimivuudesta. Mahdolliset suunnitelmapuutteet eivät muodosta taloyhtiölle lisäkustannuksia.

Tämä vastuunjako on erityisen merkityksellinen vaativissa kohteissa, joissa piileviä rakenteellisia ongelmia saattaa ilmetä työn edetessä. Kun suunnittelu ja toteutus ovat saman katon alla, muutoksiin voidaan reagoida nopeammin ja joustavammin.

Kenelle KVR-urakka sopii?

KVR-malli soveltuu erityisen hyvin keskikokoisille ja suurille taloyhtiöille, joissa on toistuvia pohjaratkaisuja. Tyypillisiä esimerkkejä ovat 1960–1980-lukujen elementtikerrostalot, joissa asuntojen pohjapiirustukset ovat samankaltaisia. Malli sopii erinomaisesti myös taloyhtiöille, joiden hallituksella on rajallisesti aikaa tai asiantuntemusta rakennushankkeiden johtamiseen.

Sen sijaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaat kohteet tai rakennukset, joissa on tehty runsaasti asuntokohtaisia muutoksia vuosikymmenten aikana, saattavat vaatia perinteisempää lähestymistapaa tai tarkkaa esisuunnittelua ennen KVR-malliin siirtymistä.

Miten KVR-hanke etenee Veljet Mäkilällä?

Veljet Mäkilä Oy:n KVR-urakan eteneminen alkaa aina huolellisella alkukartoituksella. Tulemme kohteeseen arviointikäynnille ja käymme läpi taloyhtiön tarpeet yhdessä hallituksen ja isännöitsijän kanssa. Tämän perusteella laadimme tarjouksen, joka sisältää sekä suunnittelun että toteutuksen kiinteällä kokonaishinnalla.

Urakan aikana viestimme aktiivisesti hankkeen etenemisestä. Taloyhtiöiden linjasaneerauksissa käytämme muun muassa HomeRun-tiedotuskanavaa, joka mahdollistaa reaaliaikaisen seurannan osakkaille. Järjestämme myös asukasinfojen ennen urakan käynnistymistä, jotta asukkaat tietävät mitä odottaa.

Noin 50 vuoden kokemus korjausrakentamisesta Satakunnan alueella on opettanut meille, että onnistunut KVR-urakka perustuu kolmeen tekijään: selkeisiin tarjouspyyntöasiakirjoihin, ammattitaitoiseen toteutukseen ja avoimeen viestintään koko hankkeen ajan.Tutustu referensseihimme ja näet, miten laajasti olemme palvelleet taloyhtiöitä koko Satakunnan alueella.

Tiivistelmä: KVR-urakan edut taloyhtiölle

KVR-urakka tuo taloyhtiölle kustannusvarmuuden, selkeän vastuunjaon ja hallinnollisen helppouden. Yksi sopimuskumppani hoitaa koko hankkeen suunnittelusta takuuaikaan, mikä vapauttaa hallituksen ja isännöitsijän resursseja. Kun harkitset taloyhtiösi seuraavaa saneeraushanketta, ota yhteyttä Veljet Mäkilä Oy:n asiantuntijoihin – autamme sinua valitsemaan parhaan ratkaisun kohteellesi.

Parvekesaneeraus ja oikea ajoitus – Säästä kuluissa ennakoivalla korjaamisella

Sun, 23 Aug 2026 08:46:55 GMT

Parvekkeet altistuvat jatkuvasti säärasitukselle, ja niiden kunnostuksen ajoittaminen oikein ratkaisee lopullisen hintalapun

Parvekkeet ovat taloyhtiön rakenteista kenties eniten säälle alttiita. Ne ottavat vastaan sateen, tuulen, pakkasen ja auringon UV-säteilyn ympäri vuoden ilman samanlaista suojaa kuin muu julkisivu. Parvekerakenteiden kunnossapito ei ole vain esteettinen kysymys – heikentyneet parvekkeet ovat turvallisuusriski ja niiden korjaaminen kallistuu merkittävästi, jos vauriot pääsevät etenemään pitkälle. Veljet Mäkilä Oy on kunnostanut satoja parvekkeita Satakunnan alueella, ja tiedämme kokemuksesta, milloin on oikea hetki toimia.

Miksi parvekkeet rapautuvat?

Betoniparvekkeisiin kohdistuu samanlainen rasitus kuin julkisivuihinkin, mutta parvekkeissa ongelma korostuu. Parvekelaattojen yläpinnat keräävät vettä, joka jäätyessään laajenee ja halkeilee betonia. Parvekekaidemateriaalit väsyvät ja niiden kiinnitykset heikkenevät. Vedeneristyksen pettäminen johtaa kosteuden tunkeutumiseen betonirakenteeseen, mikä käynnistää raudoitteiden korroosion.

Erityisen alttiita ovat 1960–1980-lukujen betoniparvekerakenteet, joissa ei välttämättä ole käytetty nykyaikaisia vedeneristysratkaisuja. Näissä taloyhtiöissä parvekesaneeraus tulee tyypillisesti ajankohtaiseksi 30–50 vuoden iässä, mutta ilmasto-olosuhteet ja rakennuksen sijainti vaikuttavat merkittävästi aikatauluun.

Ennakoiva korjaaminen vastaan peruskorjaus

Parvekesaneerauksen kustannukset riippuvat pitkälti vaurioiden laajuudesta. Kun parvekkeet korjataan ennakoivasti – esimerkiksi betonipintojen paikkauksella, vedeneristyksen uusimisella ja kaiteiden kiinnitysten tarkastuksella – kustannukset pysyvät maltillisina. Jos korjaus viivästyy, edessä voi olla parvekelaattojen täydellinen uusiminen tai jopa uusien parveke-elementtien asentaminen, mikä moninkertaistaa kustannukset.

Oikea ajoitus edellyttää parvekkeiden säännöllistä kuntoarviointia. Taloyhtiön hallituksen kannattaa sisällyttää parvekerakenteiden tarkastus kunnossapitotarveselvitykseen ja reagoida havaittuihin vaurioihin ajoissa.

Parvekesaneerauksen vaiheet

Tyypillinen parvekesaneeraus alkaa kuntotutkimuksella, jossa selvitetään betonin kunto, raudoitteiden tila ja vedeneristyksen toimivuus. Tutkimuksen perusteella laaditaan korjaussuunnitelma, joka voi sisältää betonipintojen paikkauksia, pinnoitusten uusimista, vedeneristyksen asentamista, kaiteiden ja lasitusten kunnostusta sekä parvekeovien ja -ikkunoiden tiivistyksiä.

Veljet Mäkilä Oy toteuttaa parvekesaneeraukset kokonaisvaltaisesti. Käytössämme on monipuolinen teline- ja nostinkalusto, jonka avulla työ sujuu turvallisesti ja aikataulun mukaisesti. Jokainen urakka suunnitellaan kohdekohtaisesti, jotta korjaustoimenpiteet vastaavat juuri kyseisen rakennuksen tarpeita.

Voiko taloyhtiössä asua remontin aikana?

Parvekesaneerauksen aikana asuminen jatkuu taloyhtiössä normaalisti. Telineet pystytetään rakennuksen ulkopuolelle, eivätkä työt edellytä asuntojen sisäpuolisia toimenpiteitä ellei kyse ole samalla toteutettavasta laajemmasta saneerauksesta. Asukkaille tiedotetaan työn etenemisestä ja mahdollisista tilapäisistä rajoituksista, kuten parvekkeiden käyttökiellosta telinetyön aikana.

Hyvä viestintä on keskeinen osa onnistunutta urakkaa. Veljet Mäkilä Oy:llä asukastiedottaminen on vakiintunut käytäntö kaikissa saneerausurakoissa – pidämme huolen siitä, että asukkaat tietävät mitä tapahtuu ja milloin.

Parvekesaneeraus osana laajempaa julkisivuhanketta

Usein parvekesaneeraus kannattaa toteuttaa julkisivuremontin yhteydessä. Kun telineet ovat jo paikallaan julkisivutyötä varten, parvekkeiden kunnostus hoituu samalla kertaa ilman erillisiä telinekustannuksia. Tämä yhdistäminen säästää rahaa ja lyhentää kokonaishäiriöaikaa asukkaille.

Tutustu julkisivusaneerauspalveluihimme ja kysy, milloin taloyhtiösi parvekkeet ja julkisivu kannattaisi kunnostaa yhdellä kertaa. Teemme mielellämme arviointikäynnin ja laadimme tarjouksen kokonaisurakasta.

Älä odota liian pitkään

Parvekesaneerauksen lykkääminen on kallis säästöpäätös. Ennakoivalla korjaamisella taloyhtiö säästää kustannuksissa, ylläpitää asumisturvallisuutta ja säilyttää kiinteistön arvon. Taloyhtiön hallituksen vastuullinen tehtävä on seurata parvekkeiden kuntoa ja ryhtyä toimiin oikea-aikaisesti. Ota yhteyttä Veljet Mäkilä Oy:n asiantuntijoihin ja selvitetään yhdessä, missä kunnossa taloyhtiösi parvekkeet ovat.

Toimitilasaneeraus ja kiinteistön arvon nostaminen – Investointi, joka parantaa tuottoa

Tue, 04 Aug 2026 08:54:54 GMT

Toimitilojen saneeraus ei ole pelkkä kustannus – se on sijoitus, joka maksaa itsensä takaisin parempana tuottona ja vuokralaisina

Toimitilojen omistajat ja kiinteistösijoittajat joutuvat tasapainoilemaan kahden vaatimuksen välillä: tilojen on oltava houkuttelevia vuokralaisille ja samalla kiinteistön ylläpidon on pysyttävä taloudellisesti kestävänä. Vanhentunut toimitila menettää kilpailukykyään markkinoilla – vuokratuotto laskee, tyhjäkäynti lisääntyy ja kiinteistön arvo rapautuu. Oikea-aikainen saneeraus kääntää tämän kehityksen toiseen suuntaan. Veljet Mäkilä Oy on toteuttanut toimitilasaneerauksia erilaisiin kohteisiin hotelleista toimistorakennuksiin, ja tiedämme, miten saneeraus muutetaan tuottavaksi investoinniksi.

Miksi toimitilojen saneeraus on ajankohtaista juuri nyt?

Vuoden 2026 toimitilamarkkinoilla korostuvat energiatehokkuusvaatimukset, tilojen muunneltavuus ja käyttäjien kasvavat laatuodotukset. Etätyön yleistyminen on muuttanut toimistotilojen kysyntää: vuokralaiset etsivät pienempiä mutta laadukkaampia tiloja, joissa viihtyminen ja toiminnallisuus ovat kunnossa. Samaan aikaan vanhat toimitilat kärsivät energiatehottomista rakenteista, vanhentuneesta talotekniikasta ja tilaratkaisuista, jotka eivät vastaa nykyisiä tarpeita.

Kiinteistösijoittajan näkökulmasta saneeraamaton toimitila on riski: vuokralaisten löytäminen vaikeutuu, neliövuokra jää markkinoiden alapuolelle ja kiinteistön arvo laskee suhteessa saneerattuihin vertailukohteisiin.

Saneerauksen tuottovaikutus

Toimitilasaneeraus on investointi, jonka tuotto näkyy usealla tasolla. Kunnostettu tila houkuttelee parempia vuokralaisia ja mahdollistaa korkeamman neliövuokran. Samalla kiinteistön markkina-arvo nousee, mikä parantaa omistajan tasearvoa ja lainanottokelpoisuutta. Energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet alentavat käyttökustannuksia pitkällä aikavälillä.

Tuottolaskelmaa tehdessä on huomioitava myös saneerauksen aikana menetetty vuokratuotto. Siksi urakan aikataulun pitävyys on kriittinen tekijä. Veljet Mäkilä Oy:n vahvuus on juuri tässä: omat ammattilaiset, monipuolinen kalusto ja yli 40 vuoden kokemus takaavat, että aikataulut pitävät.

Millaisia toimitilakohteita Veljet Mäkilä saneeraa?

Kokemuksemme kattaa monipuolisesti erilaisia toimitilakohteita. Olemme toteuttaneet saneerauksia hotelleissa, kuten Porin Scandic-hotellin uudisosassa, sairaaloissa ja terveyskeskuksissa sekä toimistorakennuksissa ja teollisuustiloissa. Jokainen kohde suunnitellaan yksilöllisesti tilaajan tarpeiden mukaan.

Olemme saneeranneet Satasairaalan useita osastoja, teollisuuskiinteistöjä ja julkisen sektorin rakennuksia – kokemuksemme erilaisista kohteista on laaja.

Toimitilasaneeraus vaatii erityisosaamista

Toimitilojen saneeraus poikkeaa asuinkiinteistöjen remontoinnista monella tapaa. Tilankäytön suunnittelu, talotekniikan päivittäminen, paloturvallisuusmääräysten noudattaminen ja mahdolliset käytönaikaiset rajoitukset asettavat omat vaatimuksensa. Esimerkiksi sairaalaympäristössä työmaan puhtaus, turvallisuus ja toiminnan jatkuvuus ovat ensisijaisia huomioitavia asioita.

Veljet Mäkilä Oy:n henkilökunta on kokenutta ja tottunut toimimaan vaativissa kohteissa. Olemme saneeranneet sairaalaosastoja toiminnan aikana ja hoitaneet hotellisaneerauksia tiukkoihin aikatauluihin – tiedämme, miten toimitilasaneeraus toteutetaan häiritsemättä käyttäjiä tarpeettomasti.

Saneeraus vai uudisrakennus?

Kiinteistönomistajan on toisinaan pohdittava, kannattaako olemassa oleva rakennus saneerata vai korvata uudisrakennuksella. Saneeraus on tyypillisesti kustannustehokkaampaa kuin purkaminen ja uudelleen rakentaminen, erityisesti silloin kun perusrakenteet ovat kunnossa ja päivitettäviä ovat lähinnä pinnat, talotekniikka ja tilaratkaisut.

Saneerauksen puolesta puhuvat myös kiinteistön sijainti, olemassa olevat rakennusluvat ja mahdollinen kulttuurihistoriallinen arvo. Veljet Mäkilä Oy on erikoistunut myös kulttuurihistoriallisten kohteiden saneeraukseen – osaamme kunnioittaa rakennuksen historiaa samalla kun päivitämme sen vastaamaan nykypäivän vaatimuksia.

Ota seuraava askel

Toimitilasaneeraus on strateginen päätös, joka vaikuttaa kiinteistön tuottoon vuosiksi eteenpäin. Oikein toteutettuna se nostaa kiinteistön arvoa, parantaa vuokralaiskokemusta ja alentaa käyttökustannuksia. Ota yhteyttä Veljet Mäkilä Oy:hyn ja keskustellaan, miten voimme auttaa sinua saamaan kiinteistöstäsi parhaan mahdollisen tuoton.

Julkisivuremontin hinta ja piilevät vauriot – Miksi viivästyminen tulee kalliiksi?

Mon, 13 Jul 2026 08:42:53 GMT

Julkisivun kunto heikkenee hitaasti mutta varmasti – ja jokainen viivästetty vuosi nostaa korjauskustannuksia

Taloyhtiön julkisivu on rakennuksen näkyvin osa, mutta sen kunto kertoo paljon muustakin kuin ulkonäöstä. Rapautuvat saumat, halkeamat betonissa ja irtoileva rappaus ovat merkkejä siitä, että rakenteet altistuvat kosteudelle ja pakkasrasitukselle. Mitä pidempään julkisivun korjausta lykätään, sitä laajemmiksi vauriot kasvavat ja sitä kalliimmaksi remontti lopulta tulee. Veljet Mäkilä Oy on toteuttanut kymmeniä julkisivusaneerauksia Satakunnan alueella yli 40 vuoden ajan, ja kokemuksemme perusteella voimme todeta, että ennakoiva korjaaminen säästää aina rahaa.

Miten piilevät vauriot syntyvät?

Suomen ilmasto-olosuhteet ovat rakennusten julkisivuille erityisen vaativia. Sadevedet, lumikuorma, jäätymis-sulamissyklit ja tuulen rasitus kuluttavat pintamateriaaleja vuosi vuodelta. Betonielementeissä kosteuden tunkeutuminen rakenteisiin kiihdyttää betonin karbonatisoitumista, joka puolestaan heikentää terästen suojaa ja johtaa raudoitteiden korroosioon. Tämä prosessi tapahtuu rakenteen sisällä, eikä se näy päällepäin ennen kuin vauriot ovat jo edenneet pitkälle.

Rappauksissa ja maalauksissa halkeamat toimivat kosteuden reitteinä syvemmälle rakenteeseen. Yksikin talvi, jolloin vettä pääsee rakenteeseen ja jäätyy, voi laajentaa vauriota merkittävästi. Tästä syystä julkisivun pienetkin halkeamat on syytä ottaa vakavasti.

Viivästyksen todelliset kustannukset

Kun julkisivuremonttia lykätään, vauriot eivät ainoastaan laajene – ne myös muuttavat korjaustyön luonnetta. Alkuvaiheessa paikalliset rappauskorjaukset ja saumausten uusimiset riittävät, mutta muutamassa vuodessa tilanne saattaa edellyttää koko julkisivun uusimista. Pelkkien pintakorjausten sijaan joudutaan purkamaan ja uusimaan rakennekerroksia, mikä moninkertaistaa työmäärän ja kustannukset.

Taloyhtiön hallituksen on hyvä tiedostaa, että julkisivun kunto vaikuttaa suoraan myös kiinteistön arvoon ja asuntojen myyntihintoihin. Kun potentiaalinen ostaja näkee rapistuneen julkisivun, hän hinnoittelee odotettavissa olevan remontin asunnon hintaan. Samoin pankit tarkastelevat taloyhtiön kuntoa lainapäätöksiä tehdessään – huollettu ja kunnossa pidetty kiinteistö saa rahoituksen helpommin.

Kuntotutkimus on remontin perusta

Ennen julkisivuremontin käynnistämistä taloyhtiön on syytä teettää ammattimainen kuntotutkimus. Tutkimuksessa kartoitetaan rakenteiden todellinen kunto: betonin karbonatisoitumisaste, raudoitteiden tila, rappausten kiinnipysyvyys, saumojen kunto ja mahdolliset kosteusrasitukset. Kuntotutkimuksen tulokset ohjaavat korjaustavan valintaa ja auttavat budjetoimaan hankkeen realistisesti.

Veljet Mäkilä Oy:n kokemuksella tiedämme, milloin kevyemmät korjaustoimenpiteet riittävät ja milloin on aika suunnitella kattavampi julkisivusaneeraus. Olemme rapanneet tuhansia neliöitä ja kunnostaneet satoja parvekkeita – tämä käytännön kokemus auttaa arvioimaan tilanteen oikein.

Julkisivuremontin tyypilliset vaiheet

Kattava julkisivusaneeraus etenee vaiheittain. Ensimmäiseksi pystytetään telineet, jonka jälkeen vaurioituneet rakenteet puretaan ja korjataan. Betonivaurioissa tehdään paikkauksia ja raudoitteiden suojaus uusitaan tarvittaessa. Rappaustyöt toteutetaan kohteeseen soveltuvalla menetelmällä – käytettävissämme ovat niin ohut- ja paksurappaukset kuin tuulettuvat levyrappauksetkin. Lopuksi pinta käsitellään ja viimeistellään.

Urakan aikana huolehdimme siitä, että asukkaat pysyvät ajan tasalla työn etenemisestä. Selkeä viestintä ja siisti työmaa ovat osa palvelulupaustamme. Tutustu palveluihimme tarkemmin ja näet, millaisia ratkaisuja tarjoamme julkisivujen korjaamiseen.

Satakuntalainen ilmasto vaatii ammattitaitoa

Satakunnan rannikkosijainti asettaa rakennuksille omat erityishaasteensa. Meri-ilmaston kosteus ja suolapitoisuus kiihdyttävät julkisivujen rapautumista verrattuna sisämaan kohteisiin. Tämän vuoksi on tärkeää, että korjaustyöt tekee urakoitsija, joka tuntee paikalliset olosuhteet ja osaa valita niihin sopivat materiaalit ja työmenetelmät.

Veljet Mäkilä Oy on toiminut Satakunnan alueella perustamisestaan vuodesta 1977 lähtien.Referenssilistamme kattaa julkisivusaneerauksia Eurajoelta, Raumalta, Porista ja Uudestakaupungista aina yksittäisistä kerrostaloista laajoihin taloyhtiökokonaisuuksiin.

Toimi ajoissa

Julkisivuremontin lykkääminen on aina riski, joka realisoituu kasvavina kustannuksina ja kiinteistön arvon laskuna. Taloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia kiinteistön kunnosta, ja julkisivun säännöllinen tarkastaminen kuuluu hyvään kiinteistönhoitoon. Jos epäilet, että taloyhtiösi julkisivu kaipaa arviointia, ota yhteyttä Veljet Mäkilä Oy:hyn – tulemme mielellämme arviointikäynnille ja autamme suunnittelemaan seuraavat askeleet.

Isännöitsijän ja hallituksen vastuu taloyhtiön saneerauksessa – Kiinteistön arvon säilyttäminen

Sun, 12 Jul 2026 08:53:18 GMT

Vastuu kiinteistön kunnosta on jaettu, mutta päätösten vaikutukset kestävät vuosikymmeniä

Taloyhtiön saneeraushankkeen onnistuminen alkaa vastuullisesta päätöksenteosta. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee hallituksen ja isännöitsijän tehtävät kiinteistön ylläpidossa selkeästi, mutta käytännössä monet taloyhtiöt toimivat reaktiivisesti – korjauksia tehdään vasta kun pakko, eikä pitkän aikavälin suunnitelmallisuus toteudu. Veljet Mäkilä Oy:n yli 40 vuoden kokemus taloyhtiöiden kanssa työskentelystä osoittaa, että kiinteistön arvon säilyttäminen vaatii aktiivista otetta sekä hallitukselta että isännöitsijältä.

Hallituksen rooli kiinteistön kunnossapidossa

Taloyhtiön hallituksen keskeisin tehtävä on huolehtia kiinteistön kunnosta ja arvon säilymisestä. Käytännössä tämä tarkoittaa kunnossapitotarveselvityksen ylläpitoa, korjaushankkeiden valmistelua yhtiökokoukselle ja urakoitsijoiden kilpailuttamista. Hallitus ei tee päätöstä suurista remonteista yksin – yhtiökokous päättää merkittävistä korjaushankkeista ja niiden rahoituksesta – mutta hallituksen valmistelu ratkaisee, millaisia vaihtoehtoja osakkaille esitetään.

Vastuullinen hallitus seuraa kiinteistön kuntoa aktiivisesti, teettää kuntotutkimuksia ja -arvioita tarvittaessa sekä varmistaa, että kunnossapitosuunnitelma on ajan tasalla. Hallituksen jäsenten ei tarvitse olla rakentamisen ammattilaisia, mutta heidän on tunnistettava, milloin ulkopuolista asiantuntemusta tarvitaan.

Isännöitsijän asiantuntijuus on avainasemassa

Isännöitsijä toimii taloyhtiön operatiivisena johtajana ja hallituksen tukena. Saneeraushankkeiden valmistelussa isännöitsijän rooli korostuu erityisesti hankkeen koordinoinnissa, tarjouspyyntöjen laatimisessa, aikataulujen hallinnassa ja osakkaille tiedottamisessa. Kokenut isännöitsijä tunnistaa kiinteistön korjaustarpeet varhaisessa vaiheessa ja osaa suositella hallitukselle oikea-aikaisia toimenpiteitä.

Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö ratkaisee saneeraushankkeen sujuvuuden. Kun molemmat osapuolet ymmärtävät roolinsa ja kommunikoivat avoimesti, hanke etenee hallitusti tarveselvityksestä toteutukseen.

Kunnossapitotarveselvitys on lakisääteinen velvollisuus

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että hallitus esittää yhtiökokoukselle vuosittain selvityksen taloyhtiön tulevista kunnossapitotarpeista. Kunnossapitotarveselvitys kattaa vähintään viisi seuraavaa vuotta ja listaa tiedossa olevat korjaustarpeet. Tämä asiakirja on keskeinen työkalu pitkän aikavälin suunnittelussa ja rahoituksen ennakoinnissa.

Selvitys auttaa osakkaita varautumaan tuleviin kustannuksiin ja tekemään tietoisia päätöksiä. Samalla se osoittaa rahoittajille, että taloyhtiö toimii suunnitelmallisesti ja vastuullisesti.

Urakoitsijan valinta on strateginen päätös

Saneeraushankkeen urakoitsijan valinta on yksi hallituksen tärkeimmistä päätöksistä. Halvin hinta ei aina tarkoita parasta lopputulosta – kokemuksella, referensseillä ja viestinnän laadulla on suuri merkitys. Hallituksen on arvioitava tarjouksia kokonaisuutena: mitä hintaan sisältyy, millainen aikataulu esitetään, miten urakoitsija hoitaa asukastiedottamisen ja millainen takuujärjestely tarjotaan.

Veljet Mäkilä Oy:llä kaikki 35 työntekijää ovat talon omia ammattilaisia, jotka tuntevat korjausrakentamisen jokaisen vaiheen. Emme käytä ketjutettuja aliurakoitsijoita, mikä tarkoittaa, että laatu ja aikataulu pysyvät hallinnassa.

Kiinteistön arvo on hallituksen vastuulla

Kiinteistön arvo ei säily itsestään – se vaatii jatkuvaa huolenpitoa. Oikea-aikaisesti toteutetut saneeraukset ylläpitävät ja parhaimmillaan nostavat asuntojen arvoa. Laiminlyödyt korjaukset puolestaan heikentävät kiinteistön kuntoa, laskevat asuntojen hintoja ja vaikeuttavat taloyhtiön rahoituksen saantia tulevaisuudessa.

Hallituksen jäsenten on hyvä muistaa, että heidän päätöksensä vaikuttavat pitkälle tulevaisuuteen. Tänään lykätty remontti on huomisen kalliimpi remontti. Vastuullinen hallitustyöskentely tarkoittaa, että korjaustarpeisiin tartutaan ajoissa ja hankkeet valmistellaan huolellisesti.

Yhteistyöllä parhaisiin tuloksiin

Onnistunut saneeraushanke on aina tiimityötä: hallitus, isännöitsijä, urakoitsija ja osakkaat toimivat yhdessä yhteisen tavoitteen eteen. Veljet Mäkilä Oy panostaa avoimeen viestintään koko hankkeen ajan. Pidämme hallituksen ja isännöitsijän ajan tasalla työn etenemisestä, ja tiedotamme asukkaille remontin vaiheista selkeästi.

Kun seuraava saneeraushanke on ajankohtainen, ota yhteyttä asiantuntijoihimme. Autamme hallitusta ja isännöitsijää valmistautumaan hankkeeseen alusta loppuun – kokemuksemme palvelee taloyhtiösi parasta etua.

Taloyhtiön laina ja rahoitus saneeraukseen – Miten korjausvelka vaikuttaa pankin päätökseen?

Sun, 14 Jun 2026 08:52:00 GMT

Pankit arvioivat taloyhtiön lainakelpoisuutta entistä tarkemmin – korjausvelan hallinta on avainasemassa

Saneeraushankkeen rahoitus on usein se kysymys, joka herättää eniten keskustelua taloyhtiön yhtiökokouksessa. Remontin tarve on selvä, mutta miten se rahoitetaan? Taloyhtiölaina on yleisin rahoitusmuoto suurissa korjaushankkeissa, mutta vuonna 2026 lainan saaminen ei ole enää itsestäänselvyys. Pankit arvioivat taloyhtiöiden taloudellista tilannetta ja korjausvelan määrää aiempaa kriittisemmin. Veljet Mäkilä Oy:n kokemuksesta tiedämme, että suunnitelmallisuus ja ennakointi ovat parasta rahoituskelpoisuuden ylläpitoa.

Mitä korjausvelka tarkoittaa taloyhtiölle?

Korjausvelka syntyy, kun kiinteistön ylläpitoa ja korjauksia lykätään. Suomen kiinteistökannan korjausvelan on arvioitu olevan jopa 80 miljardia euroa. Taloyhtiötasolla tämä näkyy rästiin jääneinä remontteina, jotka kasaantuvat ja kasvattavat lopullista korjauslaskua.

Pankit tarkastelevat taloyhtiölainaa myöntäessään, miten hyvin kiinteistöä on ylläpidetty. Käytännössä tämä tarkoittaa, että pankki tutkii tehdyt remontit, tulevan kunnossapitotarveselvityksen ja kiinteistön käyvän arvon suhteessa haettuun lainasummaan. Taloyhtiö, joka on pitänyt kiinteistönsä hyvässä kunnossa ja hoitanut korjaukset ajallaan, saa rahoitusta huomattavasti helpommin kuin yhtiö, jolla on mittava korjausvelka.

Lainansaannin edellytykset vuonna 2026

Rahoitusmarkkinoiden muutokset ovat tiukentaneet taloyhtiölainojen ehtoja. Pankkien vakavaraisuussäännökset ovat kiristyneet, ja korkoympäristön vaihtelut heijastuvat taloyhtiöille tarjottaviin marginaaleihin ja laina-aikoihin. Taloyhtiölainaa myönnetään tyypillisesti enintään noin 60 prosenttia kiinteistön asuntojen arvosta. Sijainti ja taloyhtiön koko vaikuttavat lainapäätökseen merkittävästi – muuttotappiopaikkakunnilla ja pienissä taloyhtiöissä rahoituksen saaminen voi olla haastavampaa.

Taloyhtiön hallituksen onkin tärkeää ymmärtää, että rahoittaja kannattaa ottaa mukaan keskusteluun jo hankkeen alkuvaiheessa. Pankin asiantuntija voi arvioida taloyhtiön rahoituskelpoisuuden, kertoa rahoitusvaihtoehdoista ja auttaa budjetoinnissa ennen kuin yhtiökokous tekee päätöksen hankkeesta.

Miten KVR-urakka helpottaa rahoituksen suunnittelua?

KVR-urakka eli kokonaisvastuurakentaminen palvelee taloyhtiön rahoitussuunnittelua erinomaisesti, koska kokonaiskustannukset ovat tiedossa jo hankkeen alkuvaiheessa. Kun taloyhtiö hakee lainaa saneeraushankkeeseen, pankki edellyttää selkeää kustannusarviota. KVR-mallissa urakoitsija sitoutuu kiinteään hintaan, joka kattaa sekä suunnittelun että toteutuksen. Tämä antaa pankille varmuutta lainasumman riittävyydestä ja vähentää riskiä yllättävistä lisäkustannuksista.

Veljet Mäkilä Oy toteuttaa saneeraushankkeet kiinteään kokonaishintaan, mikä tekee taloyhtiön taloussuunnittelusta läpinäkyvää ja ennustettavaa.

Ennakointi on parasta rahoituskelpoisuuden ylläpitoa

Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmallisuus on paras keino varmistaa rahoituksen saatavuus tulevaisuudessakin. Kunnossapitotarveselvitys, joka käsitellään vuosittain yhtiökokouksessa, on konkreettinen työkalu tulevien remontointitarpeiden kartoittamiseen. Kun korjaukset toteutetaan suunnitelmallisesti eivätkä kerralla kasaudu, yksittäisten hankkeiden rahoittaminen on helpompaa.

Hallituksen ja isännöitsijän on syytä seurata kiinteistön kuntoa aktiivisesti ja pitää kunnossapitosuunnitelma ajan tasalla. Pankille lainahakemuksen yhteydessä esitetty selkeä kunnossapitosuunnitelma ja historia tehdyistä remonteista osoittavat, että taloyhtiö on vastuullinen lainanottaja.

Yhtiövastikkeen rooli rahoituksessa

Taloyhtiölainan takaisinmaksu tapahtuu osakkaiden maksamalla rahoitusvastikkeella. Vastiketason kohtuullisuus on sekä osakkaiden arjen että lainan takaisinmaksun kannalta ratkaisevaa. Liian suuri kertaremonttivelka voi nostaa rahoitusvastikkeen tasolle, joka rasittaa osakkaiden taloutta kohtuuttomasti. Siksi ennakoivat, hallitut korjaukset ovat parempi vaihtoehto kuin yksi massiivinen peruskorjaus, johon tarvitaan suuri laina.

Osakkaan on hyvä muistaa, että yhtiölainaosuuden voi yleensä maksaa pois kertasuorituksena tai lyhentää sitä kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Hallituksen vastuulla on selvittää lainaehdot niin, että ne palvelevat mahdollisimman montaa osakasta.

Suunnitelmallisuus kannattaa aina

Taloyhtiön rahoituskelpoisuus ei ole sattumaa – se on pitkäjänteisen kiinteistönhoidon tulos. Kun korjausvelkaa hallitaan suunnitelmallisesti ja remontit toteutetaan oikea-aikaisesti, taloyhtiö säilyttää arvonsa ja rahoituskelpoisuutensa. Ota yhteyttä Veljet Mäkilä Oy:hyn, kun haluat selvittää saneeraushankkeen kustannukset ja aikataulun – autamme valmistautumaan myös rahoituskeskusteluihin pankin kanssa.